Tragbarkeitsabklärung

Wohneigentumstragbarkeit

Goldene Finanzierungsregel

  • Die goldene Finanzierungsregel besagt, dass die Wohnkosten bei einem Immobilienerwerb aus Tragbarkeitsgründen nicht mehr als 25 % – 30 % des Einkommens betragen sollte.
  • Gegenstand der Tragbarkeitsregel
    • Hypothekarzins
      • Annahme nach Vorsichtsprinzip: 5 % p.a.
    • Amortisation
      • Annahme: 1 % der Hypothekarsumme
      • Grund für dieses Quantitativ: kalkulatorische Lebensdauer eines Gebäudes: 100 Jahre; nach 100 Jahren sollte Gebäude amortisiert und abbezahlt sein
    • Unterhalts- und Nebenkosten
      • 1 % auf dem Liegenschaftenwert

Beachtung dieser Eigenheimfinanzierungsregeln

  • Angesichts der Tiefzinsphase sollte eher vom worst case (Zinserhöhungen) und nicht vom best case ausgegangen werden.
  • Das Haus soll nicht zur „Hypothek“ werden!

Eigenmittel-Anforderungen

Usanz

  • 20 % des Kaufpreises aus Eigenmitteln
  • Belehnung daher um ca. 80 % des Immobilienverkehrswertes
  • Banken lassen die zu finanzierende Immobilie in der Regel intern und extern bewerten oder den Kaufpreis zumindest plausibilisieren
    • Resultiert eine Differenz zwischen der bankseitigen Immobilienschätzung und dem effektiven Kaufpreis, muss diese der Kreditnehmer aus eigenen Mitteln begleichen

Regulatorisches Minimum

  • 10 % aus (echten) Eigenmitteln
  • Eigenmittelmassnahme (seit 01.07.2012)
    • Ersparnisse
    • Andere liquide Vermögenswerte
    • Gelder der 3. Säule
  • Ziele
    • „Vorsorge-Schonung“ der 2. Säule und Vermeidung von künftigen Rentenkürzungen
    • Nachhaltige Tragbarkeit
  • Folgen / Alternativen
    • Längeres Eigenmittelansparen
    • Ausweichen auf günstigere Immobilien

Businessplan / Finanzplan

Berechnung Lebenskosten

Finanzplan

  • Bereitstellung Eigenmittel
    • Vorhandene Liquidität ./. Basis-Liquidität für normales Leben
    • Desinvestitionen (ohne Verluste)
    • Desinvestitionen (mit Verkaufsverlusten)
  • Einkommen ./. Lebenshaltungskosten nach best case
  • Langfristige Verpflichtungen + ihre Fälligkeit
  • Eventualitäten einplanen
  • Persönlicher Finanzplan
    • Sollte ein persönlicher Businessplan erstellt werden, bildet der Finanzplan ein Teil davon
    • Beispiel eines Businessplans für eine Kapitalanlage-Immobilie

Businessplan zur geplanten Immobilie

  • Erwerb
    • Notariats- und Grundbuchgebühren
    • Immobilienschätzung
    • Ev. Immobilienmakler (2 – 3 % des Kaufpreises wenn käuferseitiges Suchmandat)
  • Betrieb
    • Einnahmen
    • Ausgaben
    • Unerwartetes, vor allem bei Bestandes-Immobilien, wo die Garantiefristen bereits abgelaufen sind
  • Unterhalt
    • Instandhaltung und Instandsetzungskosten (Instandstellung, baulicher Unterhalt, Reparatur etc.)
    • Kosten eines allf. Unterhaltsnachholbedarfs
    • Vgl. Abgrenzungen | immobilien-renovieren.ch
  • Faustregel total costs
    • 6 % des Kaufpreises p.a., Jahr für Jahr (s.e.&o.)

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