Hypotheken-Begriffe / Glossar

Wer Immobilien erwerben und fremdfinanzieren möchte, sollte die einschlägigen Fachbegriffe kennen und verstehen, damit er sachgerecht entscheiden kann.

Nachfolgend eine Auswahl an Begriffen, die in diesem Zusammenhang wesentlich sind:

Alleineigentum

  • Eigentümer einer beweglichen oder unbeweglichen Sache (Immobilie) ist ein (natürliche oder juristische) Person alleine

Amortisation

  • Periodische Teilrückzahlung eines Hypothekarkredits
  • Amortisation

Anmerkungen

  • Kenntnisgabe von privat- oder öffentlich-rechtlichen Rechtsverhältnissen zur Bösgläubigmachung des Einsichtnehmenden bzw. des Publikums
  • Anmerkung | anmerkung.ch

Bauerstellungsarten

  • Architektenbau
    • Grundeigentümer = Bauherr beauftragt Architekt und alle Handwerker
  • Generalunternehmerbau
    • Bauherr ist Besteller bei TU, der seinerseits Architekt und Ingenieure (Subplaner) und die Handwerker (Subunternehmer) beauftragt
  • Totalunternehmerbau
    • Grundeigentümer = Bauherr beauftragt Architekt und GU, der seinerseits alle Handwerker (Subunternehmer) engagiert

Baurecht

  • 3 Bedeutungen
  • Öffentliches Baurecht
    • Alle Normen, die sich auf das Bauen und die Bauten sowie deren Nutzung und die Auswirkungen
    • Raumplanung
      • Rechtsvorschriften des Bundes, der Kantone und Gemeinden zur geordneten Besiedlung der Schweiz
    • Bauordnungen
      • Rechtsvorschriften, die als Bauvoraussetzung Erschliessung und Zonenkonformität verlangen, und für den Fall der Überbaubarkeit die Anforderungen festlegt:
        • Nutzungsziffern
        • Abstandsvorschriften
        • Grösse der Bauten
        • Zulässige Geschosszahl
        • Lärm-Empfindlichkeitsstufen
        • Gestaltungsvorschriften (Ästhetik)
        • Technische Vorschriften
  • Ziviles Baurecht
  • „Baurecht“
    • Dienstbarkeit, eine Baute zu erstellen und fortbestehen zu lassen; wird die Baurechtsdienstbarkeit selbständig und dauernd vereinbart, kann sie Grundstück ins Grundbuch aufgenommen und mit beschränkten dinglichen Rechten belastet werden (Dienstbarkeiten, Grundlasten, Grundpfandrechte)
    • Baurechte | baurechte.ch
    • Baurechtdienstbarkeit | dienstbarkeit.ch

Bauhandwerkerpfandrecht

  • Recht der Handwerker und Unternehmer, für Arbeit und / oder Material, welches sie in ein Grundstück einbauten, binnen bestimmter Frist ein Bauhandwerkerpfandrecht im Grundbuchblatt der betreffenden Immobilie eintragen zu lassen
  • Ist der Grundeigentümer nicht Werklohnschuldner, muss er für die Ablösung durch den Werklohnschuldner besorgt sein, damit der Baupfandberechtigte das Grundstück nicht zu seiner Befriedigung verwerten lässt

Baukredit

  • Kredit für die Erstellung oder den Umbau eines Bauwerks auf Kontokorrentbasis und mit Konsolidierung nach der Bauwerkerstellung in ein anderes Kreditverhältnis
  • Baukredit
  • Baukredit | bau-kredit.ch

Belehnungswert

  • Wert, den die Bank maximal zu finanzieren bereit ist

Cap

  • Zinsobergrenze bei Variabler Hypothek

Darlehen

  • Geldhingabe, mit der Verpflichtung zur Rückgabe (ohne Rückgabepflicht würde es sich um eine Schenkung handeln)
  • Darlehen-Kredite | darlehen-kredite.ch

Dienstbarkeit

  • Beschränktes dingliches Recht, welches auf einem Grundstück lastet und vom Grundeigentümer ein „Dulden“ oder „Unterlassen“ verlangt; abgesehen von Unterhaltspflicht für die Dienstbarkeit darf nicht ein Tätigwerden verabredet werden (für die Verabredung von Tätigkeiten ist die Grundlast vorgesehen)
  • Dienstbarkeits-Unterscheidung nach Dienstbarkeitsbegünstigten
    • Personaldienstbarkeit
    • Grunddienstbarkeit
  • Dienstbarkeit | dienstbarkeit.ch

Eigenmittel

  • Anteil, den der Kreditnehmer für den Erwerb oder die Refinanzierung einer Immobilie – nebst der Fremdfinanzierung – selber aufbringen muss

Eigenmietwert

  • Mietwert einer selbst genutzten Liegenschaft als steuerbares Naturaleinkommen (umstritten)
  • Eigenmietwert | immobilien-besteuerung.ch

Eigentumsarten

  • Alleineigentum
    • Das (Immobilien-)Eigentum steht einzig einer (natürlichen oder juristischen) Person zu (Regelfall)
  • Gesamteigentum im weiteren Sinne (Gesamteigentum und Miteigentum
  • Gesamteigentum
  • Miteigentum
    • Voraussetzungsloses Bruchteileigentum, wo die einzelnen Anteile belastet, verpfändet oder veräussert werden kann
    • Miteigentum | miteigentum.ch
  • Stockwerkeigentum
    • Miteigentum, welches mit einem Sonderrecht verbunden ist
    • Stockwerkeigentum | stockwerk-eigentum.ch

Eigentumsübertragung

  • Eigentumsübertragung erfolgt mittels Abgabe der Grundbuchanmeldung beim zuständigen Grundbuchamt
  • Immobilienerwerb | schweizerische-immobilien.ch

Erschliessung

Festhypothek

  • Hypothek mit fester Laufzeit und fixem Zinssatz
  • Hypotheken-Arten-Festhypothek

Forward-Hypothek

  • Finanzierungsmodell für Kunden, welche den Hypothekarzins frühzeitig festlegen wollen

Fremdkapital

  • Finanzielle Mittel, die der Immobilieneigentümer von Dritten borgt, um ein Grundstück zu kaufen oder es weiter zu halten
  • Faustregel: Obergrenze 80 % (20 % Eigenmittel hat der Grundeigentümer beizutragen; siehe Eigenmittel)
  • 20 % kalkulieren die Banken für die weiterlaufenden Zinsen und die Verwertungskosten sowie eine allf. Wertschwankung ein

Fremdwährungskredit

  • Kredit in einer anderen als der Landeswährung
  • Fremdwährungskredit

Gesamteigentum

  • Unausgeschiedenes gesamthandschaftliches Eigentum
  • Gesamteigentum | gesamteigentum.ch

Gläubigerregistervormerkung

  • Anzeige des Schuldbrief-Gläubigers über seine Stellung, damit das Grundbuchamt bei allfälligen gläubigerrelevanten Grundstücksänderungen (Enteignung, Auszahlung einer Brand- oder Elementarschadenersatzzahlung)
  • Gläubigerregistervormerkung

Grundbuch

  • Folio, aus welchem das Eigentum, die Erwerbsgründe, der Liegenschaftenbeschrieb, die Anmerkungen, Vormerkungen, Dienstbarkeiten / Grundlasten und die Grundpfandrechte mit Errichtungsdatum und Rang ersichtlich sind sowie Aenderungen nachgetragen oder Löschungen vorgemerkt werden
  • Grundbuch Informationssysteme | schweizerische-immobilien.ch

Grundbuchauszug

  • Abschrift des Grundbuches
    • Je nach Umfang wird in der Grundbuchpraxis unterschieden
      • Vollständiger Grundbuchauszug
      • Grundbuchauszug mit Grundpfandrechten (Liegenschaftenbeschrieb und Angabe aller Grundpfandrechte, ohne Anmerkungen, Vormerkungen und Dienstbarkeiten / Grundlasten)
      • Schätzungsauszug (Liegenschaftenbeschrieb, Anmerkungen, Dienstbarkeiten / Grundlasten, aber ohne Grundpfandrechte)
      • Bauamtsauszug (Liegenschaftenbeschrieb, Anmerkungen und Dienstbarkeiten / Grundlasten, ohne vertragliche Grundpfandrechte, aber mit baurechtsbezogenen gesetzlichen Grundpfandrechten)
    • Für Banken wird in der Regel ein „Grundbuchauszug mit Grundpfandrechten“ ausgestellt
    • Für Immobilienschätzer ist demgegenüber ein „Schätzungsauszug“ notwendig und ausreichend
  • Auszugsbestellung | notariate.zh.ch

Grundlast

  • Beschränkt dingliche Pflicht zur Erbringung einer Leistung an eine bestimmte Person oder an den jeweiligen Eigentümer des berechtigten Grundstücks
  • Grundlast | grundlast.ch

Grundpfandrecht

  • beschränktes dingliches Recht, welches den Grundpfandgläubiger berechtigt, die für seine Grundpfandforderung verpfändete Immobilie verwerten zu lassen und sich aus dem Erlös bezahlt zu machen
  • Begriff

Grundsteuern

  • Oberbegriff für
    • Liegenschaftensteuer
    • Handänderungssteuer
    • Grundstückgewinnsteuer
  • Grundsteuern | grundsteuern.ch

Grundstückgewinnsteuer

  • Grundstückgewinne werden entweder durch eine Sondersteuer (Zürcher System) oder durch eine ordentliche Einkommens- bzw. Gewinnsteuer (St. Galler-System) besteuert
  • Definition Grundsteuer | grundsteuern.ch

Hypothek

  • Landläufiger Begriff für Grundpfandforderung
  • Begriff

Immobilienaktiengesellschaft

Immobilienbewertung

  • Bewertung der Immobilie durch einen Liegenschaftenschätzer (auch: Schätzungsexperten oder neuerdings Immobilienbewerter), meistens traditionellerweise mittels kombinierter Real- und Ertragswert-Methode
  • Immobilien Schätzungen | immobilien-schaetzungen.ch
  • Checkliste Überprüfung Bewertung | immobilien-schaetzungen.ch

Kauf ab Plan

  • Kauf der Immobilie vor oder während Erstellung der Baute (in der Regel öffentliche Beurkundung des Grundstückkaufvertrages); Eigentumsübertragung nach Bauwerkfertigstellung
  • Immobilien ab Plan | immobilien-ab-plan.ch

Kauf schlüsselfertig

  • Verkäufer schuldet bei der Eigentumsübertragung eine uneingeschränkt dauerhaft bezugsfähige Immobilie
  • Immobilien Schlüsselfertig | immobilien-schluesselfertig.ch

Kaufsrecht

  • Recht des Kaufberechtigten, während einer bestimmten Dauer eine Immobilien zu den vereinbarten Bedingungen zu erwerben
  • Kaufsrecht | vorkaufsrecht.ch/

Kaufvertrag

  • Obligatorisches Verpflichtungsgeschäft auf Eigentumsübertragung einer beweglichen oder unbeweglichen Sache (Immobilien), Zug um Zug gegen Bezahlung des Kaufpreises
  • Immobilienerwerb | schweizerische-immobilien.ch
  • Immobilien Transaktionen | immobilien-transaktionen.ch

Kredithöhe

  • Darlehenssumme, die der Kreditgeber auszuzahlen und der Kreditnehmer zum vereinbarten Zeitpunkt oder bei Kündigung zurückzuzahlen hat

Kreditkündigung

  • Unbefristete Hypothekarkredite (variable Hypothek), die der Kreditgeber oder Kreditnehmer durch empfangsbedürftige Erklärung beenden möchte

Kreditlaufzeit

  • Hypothekarkredite (Festhypothek oder Libor-Hypothek) mit fester Laufzeit; eine Kündigung ist infolge der Befristung nicht erforderlich

Kreditwürdigkeit

  • Gegenparteirisiko des Kreditnehmers (Bonität und Solvenz), oft gemessen mit dem Kreditrating (Grundlage für einen je Schuldner unterschiedlich hohen Hypothekarzins)

Libor-Hypothek

  • Hypothek mit fester Laufzeit und sich fix am Kapitalmarktzins orientierenden Zinssatz
  • Hypotheken-Arten-Libor-Hypothek

Miteigentum

  • gemeinschaftliches Eigentums an einer bewegliche oder unbeweglichen Sache (Immobilie), bei welchem jeder Berechtigte transparent nach Bruchteilen beteiligt ist und seinen Anteil verpfänden, veräussern oder sonst belasten kann
  • Miteigentum | miteigentum.ch

Nachrückungsrecht

  • Recht des Grundpfandgläubigers, bei Löschung eines vorgehenden Grundpfandrechtes an dessen Stelle zu springen
  • Nachrückungsrecht

Notariat / Notar

  • Urkundsperson, die u.a. die formpflichtigen Rechtsgeschäfte des Immobilienverkehrs (Grundstückkauf und andere auf Eigentumsübertragung gerichteten Rechtsgeschäfte, Dienstbarkeiten / Grundlasten und insbesondere Grundpfandrechts-Errichtungen öffentlich beurkundet
  • Öffentliche Beurkundung | schweizernotare.ch

Nutzniessung

  • Dienstbarkeit zugunsten eines Nutzniessungsberechtigten, die belastete Liegenschaft in der Regel lebenslänglich zu nutzen und zu gebrauchen sowie im Gegenzug zur Tragung der Betriebskosten die Erträge einzukassieren
  • Nutzniessung | nutzniessung.ch/

Online-Hypothek

  • Hypothek, die mehr oder minder auf digitalem Wege geschlossen wird
  • Online-Hypothekenmarkt

Pfandstelle

  • Rangfolge unter den Grundpfandrechten
  • Pfandstelle

Papierschuldbrief

  • Grundpfändliche Sicherstellung einer Gläubigerforderung mit Ausfertigung eines Wertpapiers
  • Papier-Schuldbrief

Pensionskassenmittel-Verpfändung

  • Die Verpfändung des Freizügigkeitskapitals bewirkt eine zusätzliche Sicherheit zur Hypothek, wobei das Freizügigkeitskapital in der Pensionskasse verbleibt und weiterhin der beruflichen Vorsorge dient
  • Wohneigentumsfinanzierung mit Pensionskassengeldern

Pensionskassenmittel-Vorbezug

  • Freizügigkeitskapital wird ausbezahlt und gilt bei der Hypothekenaufnahme als Eigenmittel
  • Wohneigentumsfinanzierung mit Pensionskassengeldern

Rang

  • Rang der Grundpfandrechte unter sich (Pfandstelle) und im Verhältnis zu den anderen beschränkten dinglichen Rechten (Dienstbarkeiten / Grundlasten) und den vorgemerkten persönlichen Rechten
  • Rang

Registerschuldbrief

  • Grundpfändliche Sicherstellung einer Gläubigerforderung ohne Ausfertigung eines Wertpapier, d.h. mit blossem Eintrag im Grundbuch (Registereintrag)
  • Register-Schuldbrief

Reservationsvereinbarung

  • Privat-schriftlicher Vorvertrag, der mangels öffentlicher Beurkundung real nicht durchsetzbar ist, aber bei Nichterfüllung die Verrechenbarkeit einer Anzahlung ermöglicht
  • Reservationsvereinbarung | reservationsvereinbarung.ch

Rückkaufsrecht

  • Recht des Verkäufers, während einer bestimmten Dauer die Immobilien zu gleichen oder anders bestimmten Bedingungen zurückzukaufen
  • Rückkaufsrecht | vorkaufsrecht.ch

Schätzung

  • = Immobilienbewertung, auch Verkehrswertschätzung (der effektive Verkehrswert ist aber immer nur der bei einem Verkauf erzielte Kaufpreis)
  • Schätzung mittels hedonischer Methode (System-Schätzung)
  • Schätzung klassisch (Schätzung durch Schätzungsexperten)

Schuldbrief

  • Grundpfändliche Sicherstellung einer Gläubigerforderung
  • Schuldbrief | schuldbrief.ch

Sicherheiten

  • Absicherung von Kreditrisiken bzw. Erfüllungs-, Mängel- und sonstigen Vertragserfüllungsrisiken
  • Sicherheiten | sicherheiten.ch

Sicherungsübereignung

  • Instrument zur Kreditsicherung, indem der Schuldner dem Gläubiger zur Sicherung einer (bereits bestehenden, einer zukünftigen oder bloss möglichen) Forderung das Eigentum am Schuldbrief überträgt
  • Sicherungsübereignung

Stockwerkeigentum

  • besonders ausgestaltetes Miteigentum, mit dem ein Sonderrecht an in sich geschlossenen Räumen verbunden ist
  • Stockwerkeigentum | stockwerk-eigentum.ch

Swap-Hypothek

  • Zinsterminabgesicherte Hypothek
  • Hypotheken-Arten-Swap-Hypothek

Tilgung

  • = Zahlung akonto einer Schuld bzw. Verpflichtung

Tragbarkeit

  • Finanzielle Belastung, die der Eigenheimkäufer bzw. der Kreditnehmer mit Mitteln aus seinem Einkommen und seinem Kapitalertrag tragen kann
  • Budget / Eigenheimfinanzierungsregeln

Variable Hypothek

  • unbefristet geschlossenes Hypothekarkreditverhältnis, bei welchem die Bank den Zinssatz periodisch den Kapitalmarktverhältnissen anpasst
  • Hypotheken-Arten-Variable Hypothek

Vorfälligkeitsentschädigung

  • Schadenersatzzahlung für die vorzeitige Beendigung eines Hypothekarkreditverhältnisses
  • Vorfälligkeitsentschädigung

Vorkaufsrecht

  • Recht des Berechtigten, im Verkaufsfall vor dem Käufer kaufen zu dürfen, zu Preis und Bedingungen dieses Dritten oder zu eigens vereinbarten Konditionen (doppelte Bedingungen: Verkauf durch den Käufer + Ausübung des Vorkaufsrechts durch den Berechtigten)
  • Vorkaufsrecht | vorkaufsrecht.ch

Vormerkungen

  • Obligatorische Rechte (Mietvertrag, Kaufsrecht, Vorkaufsrecht, Rückkaufsrecht usw.) wie auch Vorläufige Eintragungen und Verfügungsbeschränkungen wirken durch die Vormerkung gegenüber jedermann
  • Vormerkung | vormerkung.ch

Wohnrecht

  • Dienstbarkeit zugunsten eines Wohnberechtigten, in der belasteten Liegenschaft in der Regel lebenslänglich zu wohnen
  • Wohnrecht | wohnrecht.ch

Zins

  • Entgelt für die Zurverfügungstellung eines Darlehens- bzw. Kreditbetrages auf bestimmte Dauer

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