Privatkunden

Tragbarkeit

  • Goldene Finanzierungsregel
    • Die goldene Finanzierungsregel besagt, dass die Wohnkosten bei einem Immobilienerwerb aus Tragbarkeitsgründen nicht mehr als 25 % – 30 % des Einkommens betragen sollte
  • Weiterführende Informationen

Eigenmittel

  • Usanz
    • 20 % des Kaufpreises aus Eigenmitteln
  • Regulatorisches Minimum
    • 10 % aus (echten) Eigenmitteln
  • Weiterführende Informationen

Kredit-Rating

  • Begriff
    • Ratings sind Meinungsäusserungen zu relativen Kreditrisiken
  • Vorbereitung ist alles
    • Wer ungenügend vorbereitet zur Bank geht, erhält ein ungünstigeres Rating und schlechtere Konditionen
  • Rating-Faktoren
    • Eigenmittel
    • Einkommen
    • Eigenheimkosten in % des Einkommens (Goldene Finanzierungsregel)
    • Dauer der Bankbeziehung
    • Betreibungsregisterauszug
    • Lebensstil des oder der Kreditnehmer
    • CV / bisherige berufliche Entwicklung / Karriere-Aussichten
    • Finanzielle Verpflichtungen
    • Erbschaften / Anwartschaften

Weiterführende Informationen

Hypotheken im Alter

Zielpublikum

  • Kreditnehmer 55+
  • Senioren
  • Pensionäre / Rentner

Altersguillotine von 65 Jahren

  • für Neukredite
  • für Amortisationen
    • Vermehrt weisen Bankkundenberater „Hypothekarschuldner 65+“ auf die Möglichkeit von Amortisationen hin
    • Betroffen sind vor allem Schuldner mit „Zweihypotheken“ (Sicherung des Hypothekarkredits durch Grundpfandrecht an 2. Rangstelle, für Belehnungen, die 65 % des Liegenschaftenwertes übersteigen)

Tragbarkeit

  • Entscheidender Faktor für die „Hypothekensteuerung“ im Alter ist die Tragbarkeit
  • Einkommens-Tragbarkeitsfaktoren
    • Einkommen (zu erwartende AHV- und PK-Renten)
    • + Kapitalerträge
  • Lebensunterhaltskosten als Tragbarkeitsfaktoren
    • Unerwartete Ausgaben für Gesundheit und Pflege etc.
    • Bei Verlassen des Eigenheims in ein Alters- oder Pflegeheim, kann es sein, dass der Nettoertrag aus dem vermieteten, aber hypothekenbelasteten Haus die Alters- oder Pflegeheimkosten nicht zu decken vermag
  • Immobilienunterhalt
    • Mittelbedarf für Gebäudeunterhalt und Erneuerung berücksichtigen
    • Berücksichtigung eines allfälligen Unterhaltsnachholbedarfs

Vermögensverzehr

  • Ohne Pensionskapital und Kapitalertrag müssen die Hypothekarzinsen alleine aus den AHV-Renten getilgt werden; in solchen Fällen kommt der Hypothekarschuldner meistens nicht um einen – alarmierenden – Vermögensverzehr herum
  • Heute berücksichtigen Banken den Vermögensverzehr bei der Tragbarkeitsrechnung

Problem der Tiefzinsphase

  • Die Tiefzinsphase lässt den Kapitalertrag (Zinsen und Dividenden) schmelzen
  • Vorbehalten bleiben Kapitalgewinne, nur nimmt durch die Tätigung von Börsengeschäften auch das Risiko zu (was die Hypotheken-Banken zu gewichten wissen)

Keine Hypothekenrückzahlungen / Amortisationen

  • Bei Grundeigentümern, die in den Ruhestand treten, ist ein Hang zu freiwilligen Amortisationen festzustellen
  • Bei Hypothekenrückzahlungen besteht das Risiko, dass mit den heute strengeren Regulatorien eine Wiederauszahlung möglicherweise verwehrt wird
  • Abstellen der Banken auf das künftige Einkommen
  • Teilrückzahlungen oder Amortisation erhöhen sogar die Steuerlast, da sich die Steuerabzüge reduzieren
  • Daher: Wahrung des Handlungsspielraums

Indirekte Amortisation

  • Ob die zur Tilgung der Hypothekarschuld – freiwillig- angesparten Mittel im Rahmen einer sog. „indirekten Amortisation“

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