Hypothekarkredit

Tragbarkeit

• Goldene Finanzierungsregel
  • Die goldene Finanzierungsregel besagt, dass die Wohnkosten bei einem Immobilienerwerb aus Tragbarkeitsgründen nicht mehr als 25 % – 30 % des Einkommens betragen sollte
• Weiterführende Informationen
  • Wohneigentumstragbarkeit

Eigenmittel

• Usanz
  • 20 % des Kaufpreises aus Eigenmitteln
• Regulatorisches Minimum
  • 10 % aus (echten) Eigenmitteln
• Weiterführende Informationen
  • Eigenmittel-Anforderungen

Kredit-Rating

• Begriff
  • Ratings sind Meinungsäusserungen zu relativen Kreditrisiken
• Vorbereitung ist alles
  • Wer ungenügend vorbereitet zur Bank geht, erhält ein ungünstigeres Rating und schlechtere Konditionen
• Rating-Faktoren
  • Eigenmittel
  • Einkommen
  • Eigenheimkosten in % des Einkommens (Goldene Finanzierungsregel)
  • Dauer der Bankbeziehung
  • Betreibungsregisterauszug
  • Lebensstil des oder der Kreditnehmer
  • CV / bisherige berufliche Entwicklung / Karriere-Aussichten
  • Finanzielle Verpflichtungen
  • Erbschaften / Anwartschaften

Hypotheken im Alter

Zielpublikum

• Kreditnehmer 55+
• Senioren
• Pensionäre / Rentner

Altersguillotine von 65 Jahren

• für Neukredite
• für Amortisationen
  • Vermehrt weisen Bankkundenberater „Hypothekarschuldner 65+“ auf die Möglichkeit von Amortisationen hin
  • Betroffen sind vor allem Schuldner mit „Zweihypotheken“ (Sicherung des Hypothekarkredits durch Grundpfandrecht an 2. Rangstelle, für Belehnungen, die 65 % des Liegenschaftenwertes übersteigen)

Tragbarkeit

• Entscheidender Faktor für die „Hypothekensteuerung“ im Alter ist die Tragbarkeit
• Einkommens-Tragbarkeitsfaktoren
  • Einkommen (zu erwartende AHV- und PK-Renten)
  • + Kapitalerträge
• Lebensunterhaltskosten als Tragbarkeitsfaktoren
  • Unerwartete Ausgaben für Gesundheit und Pflege etc.
  • Bei Verlassen des Eigenheims in ein Alters- oder Pflegeheim, kann es sein, dass der Nettoertrag aus dem vermieteten, aber hypothekenbelasteten Haus die Alters- oder Pflegeheimkosten nicht zu decken vermag
• Immobilienunterhalt
  • Mittelbedarf für Gebäudeunterhalt und Erneuerung berücksichtigen
  • Berücksichtigung eines allfälligen Unterhaltsnachholbedarfs

Vermögensverzehr

• Ohne Pensionskapital und Kapitalertrag müssen die Hypothekarzinsen alleine aus den AHV-Renten getilgt werden; in solchen Fällen kommt der Hypothekarschuldner meistens nicht um einen – alarmierenden – Vermögensverzehr herum
• Heute berücksichtigen Banken den Vermögensverzehr bei der Tragbarkeitsrechnung

Problem der Tiefzinsphase

• Die Tiefzinsphase lässt den Kapitalertrag (Zinsen und Dividenden) schmelzen
• Vorbehalten bleiben Kapitalgewinne, nur nimmt durch die Tätigung von Börsengeschäften auch das Risiko zu (was die Hypotheken-Banken zu gewichten wissen)

Keine Hypothekenrückzahlungen / Amortisationen

• Bei Grundeigentümern, die in den Ruhestand treten, ist ein Hang zu freiwilligen Amortisationen festzustellen
• Bei Hypothekenrückzahlungen besteht das Risiko, dass mit den heute strengeren Regulatorien eine Wiederauszahlung möglicherweise verwehrt wird
• Abstellen der Banken auf das künftige Einkommen
• Teilrückzahlungen oder Amortisation erhöhen sogar die Steuerlast, da sich die Steuerabzüge reduzieren
• Daher: Wahrung des Handlungsspielraums

Indirekte Amortisation

• Ob die zur Tilgung der Hypothekarschuld – freiwillig- angesparten Mittel im Rahmen einer sog. „indirekten Amortisation“