Belehnungswert

Definition

Der Belehnungswert ist der betragsmässige Teil des Grundstückswertes, bis zu dem der Kreditgeber (Bank) die Immobilie hypothekarisch belehnt. Die Banken drücken die Belehnungssätze in Prozenten aus.

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Ziele 

Der Höhe der Belehnung orientiert sich über den sog. Belehnungswert am Worst case-Szenario, d.h. an der Situation, dass der Schuldner die Hypothekarzinsen und nach Kreditkündigung die offene Kreditsumme nicht bezahlen kann.

Faktoren

Jede Bank hat ihre individuellen Belehnungsgrundsätze.

Der Belehnungswert hat folgende Faktoren zu berücksichtigen und abzufedern:

  • Preisschwankungen am Immobilienmarkt
  • Wertreduktion des Unterpfandes
    • zB Unterhaltsnachholbedarf
    • zB Raumeinteilung, die neuen Wohnbedürfnissen nicht mehr entspricht
    • uam
  • Folgen einer Leistungsstörung
    • Kalkulationspositionen
      • Laufender und 3 verfallene Hypothekarzinse (resp. Ansprüche aus dem Zinsenpfandrecht)
      • Verwertungskosten
      • Grundsteuern (Massaschuld, vorab zu Lasten Verwertungserlöses)
    • Sicherheitsmarge unter diesem Titel
      • Die bis zum Verwertungsabschluss anfallenden Zinsen, Kosten und Steuern können schnell einmal 20 – 25 % des Verkehrswertes (VKW) ausmachen
      • Bei Wohnbauten gelten daher als eiserne Belehnungs-Regeln
        • 1. Hypothek: 66,6 % des VKW
        • 2. Hypothek: bis max. 80 % des VKW
        • Der Verdrängungskampf unter den Hypothekarkreditinstituten lässt auch höhere Werte zu, nur müssen die Banken mit den neuen finma-Massnahmen überhöhte Risiken durch eine Eigenmittelunterlegung absichern
  • Ungenauigkeiten bei Schätzung und Unvorhersehbares

 

Belehnungsgrundlagen

Grundlage der Belehnungswert-Festsetzung bilden: 

  • Verkehrswertschätzung des Immobilien-Schätzers
  • Sicherheitsmarge
    • =   Differenz zwischen Belehnungswert und effektive Ausleihung (beanspruchte Kreditsumme)
    • Je schwieriger Schätzung und je verlustanfälliger das Unterpfand, desto höher die Sicherheitsmarge
    • Objektbezogen unterschiedliche Sicherheitsmargen
      • Bauland
      • Landwirtschaftliche Immobilien (Ertragswert!)
      • Wohnimmobilien
      • Büroimmobilien
      • Gewerbeimmobilien
      • Industrieimmobilien
      • Spezialimmobilien
    • Geringere Veranschlagung der Sicherheitsmarge üblich bei
      • Amortisation
      • Zusatzsicherheiten (zB Wertpapierportfolio des Kunden bei der Bank)
      • Drittpfänder
      • Absicherung durch eine Lebensversicherung
      • uam 

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Belehnungshöhe Immobilien 

Die Belehnungshöhe ist abhängig von Immobilienstandort, Immobiliennutzung, Bauzustand und je nach dem Bonität des Kreditnehmers:

Belehnungshöhe Immobilien

Sicherheit

Risikoklassen-Verbesserung

Belehnungshöhe in Prozenten des Verkehrswertes

Bemerkungen

Selbstbewohntes Wohneigentum (EFH / StWE)

stark /

mittel

1. Hypothek: bis 66 %

2. Hypothek: bis 80 %

Stockwerkeigentum

Mehrfamilienhäuser (MFH)

stark /

mittel

1. Hypothek: bis 66 %

2. Hypothek: bis 80 %

Mehrfamilienhaus

Ferienimmobilien (Ferienhäuser / Ferienwohnungen)

Mittel

max. 66 %

Ferienimmobilie

Büroimmobilien

Mittel

max. 66 %

Büroimmobilien

Gewerbeimmobilien

Mittel

max. 50 %

Gewerbeimmobilie

Industrieimmobilien

Mittel

max. 50 %

Industrieimmobilien

Bauland

Mittel

max. 50 %

Bauland

Sodann gelten folgende Prinzipien:

  • Gute Schuldner-Bonität
    • teilweise Überschreitung der Belehnungsrichtlinien möglich
  • Hohe Belehnungswerte
    • höhere Amortisationen zur mittelfristigen Rückführung des Kredits
  • Luxus- und Liebhaberobjekte
  • Niedrigere Belehnungshöhen und höhere Amortisationen
  • Gewerbeimmobilien
    • Amortisation von 3 % p.a. üblich
    • Industrieimmobilien
      • Amortisation von 5 % p.a. üblich
      • Bauland
        • Wenn nicht innert 2 Jahren überbaubar, dann Amortisation min. 3 % p.a.
        • Kapitalanlageobjekte
          • Mieterspiegel-Erfordernis
          • Mietzinsinkasso: Abwicklung über Konto bei der Kreditgeberin (Bank)

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Belehnungshöhe zusätzlicher Sicherheiten

Im Kreditmarkt gelten – Einzelfallbeurteilung vorbehalten – für die weiteren Sicherheiten folgende Belehnungshöhen: 

>Belehnungshöhe zusätzlicher Sicherheiten

Sicherheit

Risikoklassen-Verbesserung

Belehnungshöhe in Prozenten des Kurs- / Verkehrswertes

Bemerkungen

Konti / Sparhefte (verfügbare Mittel)

Stark

95 %

beim gleichen Kreditgeber

Festgeldanlage

Stark

95 %

beim gleichen Kreditgeber

Kassenobligationen

Stark

70 % – 90 %

beim gleichen Kreditgaber

Obligationen

Stark

0 % – 80 %

 

Aktien

Stark

0 % – 60 %

Lombard-Kredit

Anlagefonds

Stark

0 % -80 %

 

Edelmetalle

Stark

0 % – 60 %

 

Lebensversicherungs-Policen

Stark

80 % – 95 %

 

Bankgarantien

(erstklassiger Banken)

Stark

95 %

Bankgarantie

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