Amortisation

Die Amortisation zählt zu den althergebrachten Finanzierungs-Prinzipien, welches sich in der Praxis nach wie vor gut hält, aber doch nicht immer beachtet wird.

Steigende Immobilienwerte bewirken, dass der Wert des Unterpfandes trotz Altersentwertung der Baute selten Deckungsprobleme verursacht. Einige Banken sind bei der Amortisationsfrage in Immobilienhaussen und bei guter Kundenbonität grosszügiger.

Die einzelnen Aspekte sind:

Weitere Informationen zum Belehnungswert

Amortisations-Prinzip 

Es gilt das Prinzip, dass der Hypothekarkredit nie grösser als seine Deckung, d.h. der Wert des Grundstücks, sein sollte.

Amortisation nur bei variablen Hypotheken

Die Amortisation ist nur bei „variablen Hypotheken“ anzutreffen. Bei den Festhypotheken und Liborhypotheken sind Kreditbeträge auf die ganze Vertragsdauer fix; eine Amortisation ist

Die Amortisation, d.h. die periodische Teilrückzahlung des Hypothekarkredits, ist eine logische Folge davon. Die Amortisation hat aber auch weiteren Umständen Rechnung zu tragen. 

  • Altersentwertung der Baute, als Teil des Pfandobjektes
    • Wohnimmobilien (Lebensdauerannahme: bis anhin 100 Jahre = 1 % jedes Jahr)
    • Industriebauten (Lebensdauerannahme: je nach Nutzungsart 20 – 30 Jahre)
  • Tragbarkeits-Belastung für selbst bewohnte Wohnobjekte
    • Der Hypothekarschuldner sollte beim Übertritt in den Ruhestand die noch ausstehende Hypothekarschuld mit seinem reduzierten Einkommen verzinsen und beim Verkauf der Liegenschaft den ausstehenden Kreditbetrag problemlos zurückzahlen können

Die Amortisation wird in aller Regel bereits im Hypothekarkreditvertrag vereinbart.

Indirekte Amortisation

Die meisten Hypotheken in einem 2. und höheren Rang sind innerhalb einer bestimmten Frist zurückzuzahlen:

Direkte Amortisation

  • =   sukzessive (idR jährliche) Rückzahlung an die Bank zur Reduktion der Hypothekarschuld (bekannteste Art)
  • Positive Folge
    • sukzessiv sinkende Zinslast
  • Negative Folge
    • Einkommenssteuer
      • Zunahme des steuerbaren Einkommens, weil der Schuldzins-Abzug geringer ausfällt
    • Vermögenssteuer
      • Entsprechende Erhöhung des steuerbaren Vermögens

indirekte Amortisation

  • =   Einzahlung von Teilbeträgen an einen Lebensversicherer oder auf ein Säule 3a-Konto
  • Umgehung der negativen Folgen der direkten Amortisation
    • Kapitalschuld bleibt unverändert
    • Zinszahlungspflicht bleibt unverändert
    • Keine Amortisation
  • Modell
    • Verwendung der für eine Amortisation gedachten Mitteln zur Vorsorge, durch Bezahlung
      • Prämie für kapitalbildende (Spar-)Versicherung (Amortisationspolice)
      • Einzahlung auf ein Säule 3a-Konto
      • Prämie für Risiko-Lebensversicherung
      • o.ä.
    • Hinterlegung der Lebensversicherungspolice zG des Hypothekargläubigers bzw. Abtretung des Anspruchs aus dem Säule 3a-Konto zG des Hypothekargläubigers
    • Verwendung der Versicherungsleistung nach Aufgabe der Erwerbstätigkeit zG des Hypothekargläubigers
  • positive Folge
    • Hypothekarzinszahlungspflicht in unveränderter Höhe
    • Keine höhere Steuerlast
  • Gegenüberstellung von direkter und indirekter Amortisation zur Feststellung der Einsparungen durch die indirekte Amortisation
    • Einfluss-Faktoren
      • Steuerfaktoren der Wohnsitz- resp. Lage-Gemeinde des Unterpfandes
      • Höhe des Einkommens des Hypothekarschuldners
        • Je höher das Einkommen, desto höher die Einsparungen
      • Hypothekarzinssatz
        • Je höher die Hypothekarzinsen, desto geringer die Ersparnis
    • Berechnungen erforderlich
      • Achtung: Gleiches mit gleichem vergleichen
      • Berücksichtigung Eigenmietwert
    • Einführung der indirekten Amortisation erfordert Absprache mit Hypothekargläubiger
      • Hypotheken ohne Amortisationspflicht
      • Variable Hypotheken mit Amortisationspflicht
      • Bei Hypotheken mit fixen Laufzeiten i.d.R. erst nach Ablauf der festen Dauer 

Weiterführende Informationen

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