Grundstück (Pfandobjekt) / Belehnung

Ohne Anspruch auf Vollständigkeit wird bei der Kreditierung hinsichtlich des Hypotheken-Unterpfandes vor allem auf folgende Kriterien abgestellt:

Lage

  • Makrolage
  • Mikrolage

Bewertung

  • Substanzwert (heute vorausgesetzt, weniger wesentlich als früher)
  • Marktgängigkeit
    • Keine Spezialimmobilie
    • Keine in erheblichem Masse auf die individuellen Unternehmensbedürfnisse zugeschnittene Baute bzw. Immobilie
    • Baurecht mit Stockwerkeigentum
      • Bestimmte Banken finanzieren nur Baurechtsbauten, deren baurechtsbelastete Liegenschaft Eigentum von beständigen und verlässlichen Baurechtsgebern wie Staat, Schweizerische Bundesbahnen (SBB), Allmendgenossenschaften, Klöster u.ä. sind
      • Vgl. ferner: StWE im Baurecht | stockwerk-eigentum.ch
    • Industriebrachen erfordern in verschiedener Hinsicht eine besondere Beurteilung
  • Ertragskraft und Nachhaltigkeit
    • Mietermix
    • Mieter / Mieterbonität
      • Einkaufscenter
        • Präsenz eines erstklassigen, Publikum anziehenden Ankermieters
      • Klumpenrisiko (zB nur ein Mieter)
        • Mieterbonität von besonderer Bedeutung
    • Mietkonditionen
      • Rohbaumiete oder ausgebaute Räume
      • Mietdauer
      • Mietkonditionen / Mietzinsanpassungsregeln im Mietvertrag

Vermietungsquote

  • Viele Banken verlangen für die Kreditgewährung bzw. Kreditfreigabe eine Vermietungsquote von mindestens 66 %
    • Die Vermietungsquote ist verhandelbar, bei
      • höherem Eigenmittelanteil
      • Drittsicherheiten
      • etc.
    • Kreditfreigabe gestaffelt nach der jeweiligen Vermietungsquote

Endausbau / Innenausbau

  • Eigentümerausbau
    • Der Eigentümerausbau bewirkt ein höheres Investitionsvolumen
  • Eigentümerausbau nach Mieterwunsch
    • Solche Eigentümer-Endausbauten nach den Mieterwünschen werden vom Hypothekargläubiger refinanziert, bei
      • langfristigen Mieterverhältnissen
      • Innenausbauten, die sich in einem höheren Mietzins manifestieren
      • Dritt-Wiederverwendbarkeit
    • Exkurs: Eigentümerausbau | rohbaumiete.ch
  • Rohbaumiete
    • Der Mieterausbau (Endausbau bzw. der Innenausbau) geht kraft des sachenrechtlichen Akzessionsprinzips (ZGB 667 Abs. 2) ins Eigentum des Vermieters über
    • Rohbaumiete | rohbaumiete.ch

Drucken / Weiterempfehlen: