Grundstück (Pfandobjekt) / Belehnung

Bei der Kreditierung wird beim Hypotheken-Unterpfand vor allem auf folgende Kriterien abgestellt:

Lage

  • Makrolage
  • Mikrolage

Bewertung

Substanzwert (heute vorausgesetzt, weniger wesentlich als früher)

  • Baujahr
  • Letzte Renovation
  • Unterhaltsnachholbedarf
  • Raumeinteilung
  • Lift
  • Ausnützungsreserve
    • gebäudeintern
    • weitere Überbauungsmöglichkeit
  • uam

Marktgängigkeit

  • MFH freistehend oder angebaut, gefangen oder direkter Strassenanstoss usw.
  • Baurecht mit Stockwerkeigentum
    • Es gibt Banken, die Baurechtsbauten nur finanzieren, wenn deren baurechtsbelastete Liegenschaft von beständigen und verlässlichen Baurechtsgebern wie Staat, Schweizerische Bundesbahnen (SBB), Allmendgenossenschaften, Klöster u.ä. gehalten werden
    • Vgl. ferner: STWE im Baurecht | stockwerk-eigentum.ch

Ertragskraft und Nachhaltigkeit

  • Mieterstruktur
    • Alles langjährige Mieter > viele Mieterwechsel
    • Mietermix verschiedenen Alters
  • Mietkonditionen
    • Mietdauer
    • Mietkonditionen / Mietzinsanpassungsregeln im Mietvertrag
      • Kein Mietzinsreduktions-Nachholbedarf (Referenzzinssatz)
      • Mietzins ortsüblich
      • Mietzinsreserven (Ortsüblichkeitsvorbehalte)

Vermietungsquote

  • Vollvermietung?
  • Leerstand?
  • Mieterwechsel-Häufigkeit?

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