Regulatorische Massnahmen

Sektorieller antizyklischer Kapitalpuffer

Der Bundesrat hat am 13.02.2013 auf Antrag der Schweizerischen Nationalbank den antizyklischen Kapitalpuffer in Höhe von 1 % für das Segment der mit inländischen Wohnliegenschaften gesicherten Kredit aktiviert.

Die FINMA ist für die Überwachung der Umsetzung des antizyklischen Puffers verantwortlich. Sie wird daher im Rahmen ihrer Aufsichtsarbeit überprüfen, ob und wie die Schweizer Banken die höheren Kapitalanforderungen in ihrer Kapitalplanung integrieren.

Selbstregulierung

Die Schweizerische Bankiervereinigung (SBVg) griff zur Beruhigung des Immobilien- und Hypothekarmarkts mit neuen Standesregeln in das Marktgeschehen ein.

Inskünftig sollen für neu abgeschlossene Hypotheken und Krediterhöhungen, bezüglich 2 Elementen Mindestanforderungen eingehalten werden:

Eigenmittelanteil

  • Der Mindestanteil an Eigenmitteln am Belehnungswert, welcher nicht aus Guthaben der 2. Säule stammen darf, wird auf 10% festgesetzt
  • Eine Differenz zwischen höherem Kaufpreis und tieferem Belehnungswert ist vollumfänglich aus Eigenmitteln (ohne Verwendung von Mitteln der 2. Säule) zu finanzieren

Amortisation

  • Uebersteigt die Belehnung zwei Drittel des Belehnungswertes, ist die Hypothekarschuld innert maximal 15 Jahren auf 2/3 des Belehnungswertes der Liegenschaft zu amortisieren (indirekte Amortisation zulässig)
  • Die Amortisation hat linear zu erfolgen und soll spätestens 12 Monate nach der Auszahlung beginnen
  • Die Amortisationsdauer wird damit von 20 auf 15 Jahre verkürzt, was dazu führt, dass der Kreditnehmer während der ersten 15 Jahre höhere Annuitäts-Zahlungen zu leisten hat (= negative Belastung der Tragbarkeitsrechnung)

Die Selbstregulierung reduziert den Spielraum und die Tragbarkeit der Kreditnehmer. Der Kreis der potentiellen Immobilienkäufer wird sich verkleinern und dadurch das Preiswachstum beruhigen.

Infragestellung Vorsorgefinanzierung

Derzeit prüfen die Behörden auf einen politischen Vorstoss hin, ob der Kapitalbezug aus der obligatorischen beruflichen Vorsorge (BVG) für den Wohneigentumserwerb verboten werden soll. Könnten Käufer von selbstgenutztem Wohneigentum bei Finanzierungen nicht mehr Eigenkapital in Form von Pensionskassengeldern einbringen, müssten sie diese Eigenmittel (25 % bis 33 %) anderswo beschaffen. Könnten Hauskäufer ihre Eigenmittel nicht selber aufbringen oder die möglicherweise ausfallenden Pensionskassengelder substituieren, bliebe ihnen ein Immobilienerwerb verwehrt. Ein Verbot würde zu einem markanten Rückgang der Wohneigentums-Nachfrage führen.

Schutz vor steigenden Hypothekarzinsen

Alternative Zinsabsicherungsmöglichkeiten für Hypotheken, sog. Zinswaps, sind im Gegensatz zu Festhypotheken kein Massengeschäft. Sie werden nur Privatkunden, welche qualifizierte Investoren sind und über ein Mindestkreditvolumen aufweisen, angeboten. Die erhöhte Komplexität erfordert eine individuelle Beratung im konkreten Einzelfall.

Weiterführende Literatur

  • REBER SAMUEL, Financial Institutions, Hypothekarspezialist und Kontaktperson: KYD RUDOLF, Competent Center Credits, Sich gegen steigende Zinsen wappnen, in: denaris 02/2013, S. 26

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