Schuldübernahme

In der Regel ist durch die Übernahme eines Grundstücks durch einen Dritten auch die Stellung des Grundpfandgläubigers tangiert:

Grundsätzliches

  • Meistens wird der Schuldübernahme- bzw. Schuldbefreiungsvertrag als Bestandteil des Grundstückkaufvertrages vereinbart
  • Dem Grundpfandgläubiger steht es prinzipiell frei, ob er den Erwerber des Pfandobjektes als neuen Schuldner akzeptieren will oder, ob er den ehemaligen Grundeigentümer als persönlichen Schuldner beibehalten will
    • Akzept des Erwerbers als neuer Schuldner
      • Erwerber wird neuer Schuldner
      • Ehemaliger Eigentümer wird von seiner Schuldpflicht befreit
    • Beibehaltung des ehemaligen Grundeigentümers
      • Ehemaliger Eigentümer bleibt weiterhin Schuldner des Gläubigers
      • Auf den Erwerber geht nur die Pfandhaftung aus dem Grundstück über (analoge Situation wie Drittpfandbestellung)

Interne Schuldübernahme oder Schuldbefreiungsvertrag

  • Eine spätere Schuldübernahme durch Interzession des Dritten ohne Grundstückerwerb ist zulässig
  • Wirkungen des Schuldbefreiungsvertrages
    • Verpflichtung des Immobilien-Erwerbers gegenüber dem Immobilien-Veräusserer, dessen Gläubiger zu befriedigen
      • durch Stellung einer Übernahmeofferte
      • oder wenn der Gläubiger ablehnt, durch Zahlung zu tilgen
    • Bei fälliger Schuld ist der Immobilien-Erwerber zur sofortigen Befreiung des Altschuldner verpflichtet und ggf. gehalten, die Schuld beim Gläubiger vereinbarungsgemäss zu kündigen
      • Klagerecht des Altschuldners gegen den Immobilien-Erwerber auf Befreiung
      • Falls die Befreiung unterbleibt, hat Altschuldner Recht auf Sicherstellung
    • Keine Berührung des Rechtsstellung des Gläubigers

Externe Schuldübernahme oder Sukzessionsvertrag

Offerte

  • Stellung einer Übernahmeofferte des Immobilienerwerbers an den Gläubiger
  • Kein Abwarten der Eigentumsübertragung / Angebot unmittelbar nach Abschluss des Schuldbefreiungsvertrags
    • Offerterklärung durch den Übernehmer ausdrücklich oder konkludent (Zins- oder Amortisationszahlungen durch den Immobilien-Erwerber)
    • Schuldübernahmeanzeige des Grundbuchverwalters an den Gläubiger
  • Schuldübernahmeanzeige des Grundbuchverwalters löst die einjährige „Deliberationsfrist“ aus, während der Gläubiger entscheiden muss, ob er den Altschuldner beibehalten oder die Schuldübernahme durch den Erwerber akzeptieren will (= Gläubiger-Wahlrecht)

Gläubiger-Wahlrecht

Ablehnung
  • Schriftliche (Beibehaltungs-)Erklärung an den bisherigen Schuldner
    • Konkludente Ablehnung durch Zahlungsaufforderung für Zinsen oder Amortisationen an den bisherigen Schuldner genügt nicht
  • Ablehnung bewirkt Nichtzustandekommen des Sukzessionsvertrags
Stillschweigen
  • Ein Stillschweigen während der Delibrationsfrist hat weder ablehnende noch annehmende Wirkung
  • Nach Ablauf der Delibrationsfrist bedeutet eine Stillschweigen des Gläubigers eine Annahme der Schuldübernahme-Offerte
Annahme
  • Die Annahme hat gegenüber dem Erwerber als Schuldübernehmer zu erfolgen
    • Eine Erklärungsabgabe an den Schuldner ist nur dann zulässig, wenn der Übernehmer den bisherigen Schuldner dazu ermächtigte
  • Ausdrückliche oder konkludent Annahme
    • Konkludente Annahme
      • Vermutung bei Zahlungsannahme vom Erwerber
      • Vermutung bei Zustimmung zu einer schuldnerischen Handlung
      • Gläubigerhandlungen gegenüber dem Erwerber wie Mahnung, Kündigung, Betreibung und Klageerhebung begründen keine Annahme, sondern nur die Vermutung, dass eine Annahme vorausgegangen sei
        • Vermutungsausschluss, wenn der Gläubiger den Erwerber nur aus der dinglichen Haftung in Anspruch nimmt
    • Annahmeerklärung des Gläubigers bewirkt
      • Übergang aller Rechte und Pflichten des bisherigen Schuldners auf den Immobilien-Erwerber, einschliesslich
        • Einreden, sofern und soweit sie nicht aus dem persönlichen Verhältnis des bisherigen Schuldners entstammen
        • Einreden aus Nebenabreden-Pflichten des Pfandvertrags
      • Rückständige Zahlungspflichten
        • Klärung durch den Grundbuchverwalter, inwieweit diese durch den Erwerber übernommen werden und inwieweit nicht
        • Kenntnisgabe des Umfangs der Übernahme rückständiger Zahlungspflichten
    • Nebenrechte-Übergang (zB Bürgschaften, Drittpfänder)
      • nur wenn Bürge oder Drittpfandbesteller zustimmen
  • Abweichende Vereinbarungen (zB kumulative Schuldübernahme oder Rückwirkung)
    • Zulässigkeit / separate Abrede